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COS : comment ça marche?

Le 06 Aug 2012

Dans le domaine de la construction de maison individuelle, plusieurs normes doivent être respectées avant la réalisation du projet. Un terrain peut ne plus recevoir d'ouvrage dans le cas où une certaine surface d'occupation est déjà atteinte. L'indice permettant de déterminer la surface admissible pour construire est appelée « coefficient d'occupation de sol » ou COS.

En quoi cela consiste-t-il ?

Définition : coefficient d'occupation de sol 

Le COS ou coefficient d'occupation de sol est un indice permettant de définir la surface pouvant être occupée par des constructions sur un terrain déterminé relativement à sa superficie. Il indique la limite de la surface qu’une habitation ne doit pas dépasser. Son contrôle se fait lors de l'instruction du permis de construire.

Depuis quelques mois, des réglementations en faveur des logements sociaux et écologiques ont été mises en applications sur le sol français en ce qui concerne ce coefficient. Désormais, certaines constructions présentant les labels BBC-Effinergie et THPE ENR ou très haute performance énergétique énergie renouvelable peuvent bénéficier d'un bonus de 30 %. Ces dispositions s'inscrivent dans le cadre de la loi Grenelle Environnement II.

Définition légale du coefficient d'occupation de sol 

Selon le code d'urbanisme, dans le premier alinéa de son article R.123-10, le coefficient d'occupation du sol peut être défini comme l'indice présentant la surface hors œuvre nette de plancher ou le volume qui peut être bâti pour un mètre carré du terrain. Il définit l'intégralité de la superficie des planchers constructibles relativement à la surface du terrain.

Si on fait référence aux règlements établis depuis la fin des années 2000, ce concept commence à ne plus être utilisé. En effet, sa mise en œuvre au sein du plan local d'urbanisme a moins d'impact sur l'aspect urbain. 

On distingue depuis quelques temps dans le secteur le concept de coefficient d'occupation de sol « volumétrique ». Il s'agit dans ce cas d'un quotient entre le volume de l'ouvrage et la surface du terrain. Toutefois, il n'est pas encore accepté par tous les auteurs du document d'urbanisme.

Le COS : incontournable en construction ?

Il faut savoir faire la différence entre coefficient d'occupation de sol et coefficient d'emprise au sol. La seconde indice détermine la surface occupée par l'ouvrage et a été établie dans un but de taxer une part du terrain qui n'a pas encore reçu de construction. La taxation est faite pour des objectifs paysagers ou d'assainissements.

Aucune réglementation n’exige l'usage du COS au sein des documents d'urbanisme. Une substitution avec d'autres dispositifs d'implantation de construction dans la propriété, de hauteur et d'emprise au sol est toujours possible.

Lors des séances d'adoption de la loi SRU en 2000, il a été même prévu que le coefficient ne sera plus appliqué du fait de son moindre impact sur l'urbanisme. Mais finalement, il a été maintenu. Au début de l'année 2012, des assouplissements ont été faits pour les édifications de logements à caractères sociaux et respectueux de l'environnement.

Si avant le Grenelle 2 de l'environnement, le bonus pour ces logements a été de 20 %, il s’élève aujourd'hui à 30 %.

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